Để hạn chế các giao dịch ngầm về bất động sản, sắp tới sẽ có những biện pháp chế tài xử phạt cụ thể đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản không thông qua sàn giao dịch chính thức.

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã có cuộc trao đổi với bà Vũ Thị Hoà, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ xây dựng) xung quanh vấn đề này.

* Thưa bà, hiện nhiều sàn giao dịch bất động sản đang được mở có phải là những sàn giao dịch chuyên nghiệp?

- Bà Vũ Thị Hòa: Kỳ vọng của các cơ quan chức năng trong việc bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn là hạn chế tình trạng trốn thuế, hạn chế giao dịch ngầm, tạo sự minh bạch vốn bị đánh giá rất thấp của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, thực tế chưa có quy định cụ thể về các điều kiện cho việc thành lập một sàn giao dịch chuẩn.

Đến nay cũng chưa có một quy định chính thức về một sàn giao dịch chuẩn. Những sàn giao dịch được gọi là chuẩn thời gian vừa qua cũng mới chỉ là mô hình thí điểm, đòi hỏi cần phải được đánh giá tổng kết cho một tiêu chí chuẩn.

* Hiện có nhiều ý kiến cho rằng, 1-1-2009 sẽ là thời điểm bắt buộc các giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn khiến nhiều doanh nghiệp đang chạy đua mở sàn đón thời điểm?

- Trước hết, tôi phải khẳng định rằng, hiện tại tất cả mọi hoạt động liên quan đến kinh doanh bất động sản buộc phải tuân theo 3 văn bản quy phạm pháp luật là Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD.

Nếu theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản thì việc giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua sàn phải bắt đầu từ 1-1-2007. Tuy nhiên, đến nay cũng chưa có một quy định chính thức về một sàn giao dịch chuẩn.

Trong tất cả các văn bản pháp quy đó không hề có văn bản nào quy định đến 1-1-2009 tất cả mọi hoạt động giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Nếu theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản thì việc giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua sàn phải bắt đầu từ 1-1-2007.

Thứ hai, trong Nghị định 153 có Điều 24 xử lý chuyển tiếp quy định rằng: từ ngày Nghị định 153 có hiệu lực đến hết ngày 31-12-2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận thì vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với điều kiện chậm nhất ngày 31-12-2008 phải bổ sung chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Kể từ ngày 1-1-2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có đủ người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định.

Như vậy những doanh nghiệp đã đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện thì được phép nợ về điều kiện cho đến ngày 31-12-2008.

* Theo bà thì các chủ đầu tư có nên trực tiếp mở sàn hay để bất động sản của mình giao dịch tại sàn khác?

- Theo tôi thì nếu doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản thì rất nên mở sàn riêng. Điều đó sẽ thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong việc mua bán, đỡ tốn phí, nâng cao kiến thức về sàn cho chính nhân viên của doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản, chỉ xác định “tranh thủ” vài dự án nhỏ để bán thì không nên mở sàn vì chắc chắn việc vận hành sàn sẽ khó có thể chuyên nghiệp như những doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản 

* Nhiều ý kiến cho rằng, việc các sàn chậm trễ đi vào hoạt động cũng do chậm có nghị định và thông tư hướng dẫn?

- Thực ra việc cho nợ các điều kiện về chứng chỉ hay giấy chứng nhận một phần do việc đào tạo chứng chỉ còn rất chậm trễ. Hiện các sàn giao dịch vẫn được phép hoạt động bình thường. Nhưng sang đến năm 2009, nếu không đạt đủ các điều kiện về chứng chỉ và số người sẽ không được phép hoạt động.

Cũng phải thừa nhận lỗi của cơ quan quản lý nhà nước ở chỗ, lẽ ra khi làm luật phải có các văn bản hướng dẫn dưới luật đi kèm sao cho cùng thời hạn thực hiện với luật. Nhưng cơ quan quản lý nhà nước đã làm chậm điều này dẫn đến việc Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ đầu năm 2007 nhưng Nghị định153 đến cuối năm 2007 mới có, Thông tư 13 đến cuối tháng 5-2008 mới có gây khó cho người kinh doanh

* Thưa bà, đã có quy định tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải thông qua sàn. Nhưng lại chưa có chế tài xử phạt những tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản mà không thông qua sàn?

- Đây cũng là một thiếu sót. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu sửa đổi bổ sung Nghị định số 126/2004/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong đó sẽ có chế tài xử phạt đối với các hành vi như bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định; bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định; không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua sàn giao dịch bất động sản.

* Nếu chưa có chế tài xử phạt e rằng việc hạn chế các giao dịch ngầm khó đạt được?

- Thực tế các giao dịch ngầm tồn tại do nhiều nguyên nhân. Trước hết là do việc thực thi luật chưa nghiêm, cộng với chế tài xử phạt cũng chưa có. Hơn nữa giá nhà đất trên thị trường, đặc biệt là thị trường ngầm có sự chênh lệch quá lớn so với giá chính sách . Khi sàn giao dịch đi vào hoạt động, các giao dịch ngầm sẽ giảm. Nhưng việc kiểm soát hoàn toàn thì cần phải nhiều giải pháp đồng bộ về chính sách khác.

Có một thực trạng là hình thức mua bán sang tay từ lâu đã ăn sâu vào thói quen mua bán của nhiều người kinh doanh. Họ chỉ nghĩ rằng việc giao dịch qua sàn sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của họ mà không nghĩ rằng đó chính là hình thức hợp pháp bảo vệ tài sản lớn cho họ. Tất cả các bất động sản giao dịch trên sàn đều đã được đảm bảo về mặt pháp lý.

* Thưa bà, làm sao để kiểm soát được những giao dịch kinh doanh trong khi nhiều người không đăng ký kinh doanh nhưng đầu cơ “ôm” nhiều dự án nhỏ lẻ một lúc?

- Thực ra thì hoàn toàn có thể phân biệt được đâu là đối tượng kinh doanh bất động sản, đâu là đối tượng buôn bán nhỏ lẻ. Trong Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rõ ràng về tổ chức hay cá nhân đăng ký kinh doanh bất động sản. Việc kiểm soát tất cả các giao dịch trên thị trường bất động sản quả thật rất khó. 

Bộ Xây dựng đang đưa ra lộ trình, bước đầu là yêu cầu các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn và dự kiến đến năm 2015 sẽ tiếp tục nghiên cứu đưa những đối tượng có giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Mục tiêu đưa những giao dịch có đăng ký kinh doanh qua sàn cũng không phải thực hiện dễ dàng trong ngày một ngày hai vì cơ chế cho sàn hoạt động cũng mới được đưa vào vận hành.

* Liệu việc xử phạt có là giải pháp duy nhất buộc mọi giao dịch kinh doanh phải qua sàn trong khi các xử phạt hành chính thường rất thấp?

- Việc xử phạt hành chính là biện pháp trước mắt. Cũng có thể có một ràng buộc chắc chắn hơn buộc các giao dịch phải qua sàn nhiều hơn mà không cần đến chế tài xử phạt. Ví dụ như buộc bất động sản phải có giấy chứng nhận đã được giao dịch qua sàn thì mới được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng. Tuy nhiên đó mới chỉ là những dự kiến về sau này.

* Xin cảm ơn bà!

Theo HẠNH LIÊN - TBKTSG Online